Arealer til forskellige byformål

GENERELLE RETNINGSLINJER FOR AREALUDLÆG TIL FORSKELLIGE BYFORMÅL 

1. Ved fastlæggelse af arealer til nybyggeri skal der tages hensyn til rummeligheden i de eksisterende og allerede planlagte byområder. Hvis der er overskydende areal til byformål i gældende kommuneplan, skal arealet enten tages ud af rammerne, overgå til nyt formål eller betegnes som perspektivareal, dvs. byvækstområde på langt sigt.
2. Udbygningens rækkefølge fastlægges i rammerne for lokalplanlægningen.

RETNINGSLINJER FOR AREALUDLÆG TIL BOLIGOMRÅDER

1. De væsentligste fremtidige udlæg af boligarealer skal finde sted i hovedbyen Ikast og i centerbyen Brande.
2. I byer over 1000 indbyggere, må der kun opføres boliger i de boligområder, der er udlagt i kommuneplanen. Arealerne fremgår af kortet.
3. Bestemmelser vedrørende de enkelte områders arealanvendelse og bebyggelsesmuligheder samt udbygningens rækkefølge fremgår af kommuneplanens rammer. 
4. I beregning af arealbehov til boliger skal det tilstræbes ikke at bruge mere areal til nybyggeri end 1 ha pr. 10 boliger i byer på 8.000 indbyggere og derover og 1 ha pr. 7 boliger i mindre byer.  
5. Nye boligområder skal placeres, så der ikke bliver væsentlige miljøpåvirkninger, som f.eks. støj, luftforurening, lugtgener eller jordforurening.
6. Seniorboliger skal primært placeres centralt i byen eller i kanten af byen med en god naturtilknytning.

RETNINGSLINJER FOR AREALUDLÆG TIL ERHVERVSOMRÅDER

1. De væsentligste fremtidige udlæg af erhvervsarealer skal finde sted i hovedbyen Ikast og i centerbyen Brande.
2. Der må kun opføres erhvervsbyggeri i de erhvervsområder, der er udlagt i kommuneplanen. Områderne fremgår af kortet. 
3. Bestemmelser vedrørende arealanvendelse og bebyggelse fremgår af kommuneplanrammerne for de enkelte erhvervsområder.
4. Nye større byudviklingsområder til erhverv skal udlægges på baggrund af samlede overvejelser om den fremtidige erhvervsstruktur og en arbejdsdeling mellem erhvervsområderne.
5. Arealudlæg til erhvervsformål bør højst være 1 ha pr. 3.000m2 etageareal. Herudover kan der udlægges areal til virksomheder med særlige beliggenhedskrav.
6. Bebyggelsesprocenten i udlagte erhvervsområder skal mindst være på 40%.
7. Udlæg af nye erhvervsarealer langs motorvejene skal begrænses og primært reserveres til transporttunge virksomheder, der har behov for nem adgang til det overordnede vejnet.
8. Nye erhvervsområder skal søges placeret, så der er mulighed for godstransport ad vej og bane og muligheder for kollektiv persontrafik og sikker cykeltrafik.
9. Erhvervsområder til virksomheder med stort transportbehov skal udlægges så der er gode forbindelser til områderne fra veje af regional betydning og sådan at trafikken til og fra områderne ikke påfører boliger, institutioner o.l. højere støjbelastning end de anbefalede værdier i Miljøstyrelsens vejledninger.
10. Nye erhvervsområder skal placeres, så der ikke er risiko for uacceptabel støj og luftforurening eller øget trafikbelastning i boligområder og andre forureningsfølsomme områder.
11. Virksomheder med stort varmeforbrug bør etableres, hvor der kan udnyttes varme fra en større central varmeproduktion via fjernvarmenet. Der er dog mulighed for anden placering, hvis virksomheden bruger overskudsvarme fra nabovirksomheder eller ikke-fossile brændsler, f.eks. biomasse.
12. Særligt varmeproducerende virksomheder skal som hovedregel etableres, hvor der er eller kan etableres fjernvarmenet, der kan aftage den producerede overskudsvarme, eller hvor overskudsvarmen kan udnyttes af nabovirksomheder.

RETNINGSLINJER FOR AREALUDLÆG TIL OFFENTLIG OG PRIVAT SERVICE

1. Der kan i kommuneplanen primært udlægges areal til servicefunktioner i hovedbyen Ikast og centerbyen Brande. Planlægningen skal dog sikre grundlaget for at opretholde den eksisterende basisforsyning i byerne med lokalcenterfunktion: Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm.
2. I kommuneplanen skal det sikres, at:
   • bebyggelsesprocenten i udlagte områder til offentligt byggeri og lignende kan blive mindst 40%, når offentligt tilgængelige grønne områder og lignende ikke medregnes
   • der er gode vejforbindelser til området fra veje af regional betydning
   • nye områder til offentlig virksomhed o.l. placeres, så trafikstøj ikke generer og virksomhedsstøj ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænser. Afstand til områder med virksomheder med særlige beliggenhedskrav skal følge retningslinjerne for disse virksomhedstyper
   • nye områder til offentlige formål, der er følsom over for forurening, placeres i en sådan afstand fra erhverv og landbrugsvirksomhed, at støj- og lugtgener undgås
   • nye områder til offentlige formål, der er følsom over for forurening, kun under særlige omstændigheder placeres på forurenede arealer.
3. Ved beregning af areal til offentlig service, bør arealbehovet højst være 1 ha pr. 3.000 m² etageareal.

Link til kommuneplanens retningslinjer og mål for byvækstarealer i byzone

Link til kommuneplanens retningslinjer og mål for landsbyer og mindre bebyggelser

Tryk her for at komme tilbage til forsiden

GENERELLE MÅL FOR AREALUDLÆG TIL BYFORMÅL

• Vi vil have fokus på kvaliteten i vores byområder
• Vi vil sikre funktionelle byer med en hensigtsmæssig placering af forskellige funktioner og gode udviklingsmuligheder.

MÅL FOR AREALUDLÆG TIL BOLIGOMRÅDER

• Vi vil i planlægningen sikre, at boligudbuddet i Ikast og Brande har en stor variation, der giver mulighed for både åben og tæt lav boligbebyggelse samt etageboliger, så udbuddet kan tilgodese alle befolkningsgrupper uanset om man er ejer eller lejer.
• Vi vil i planlægningen sikre, at der er mulighed for at etablere centralt beliggende og attraktive boliger i Ikast og Brande ved at arbejde for en fortætning af bymidten og for attraktive opholds- og friarealer i tilknytning til boligerne.
• Vi vil i planlægningen sikre, at boligudbuddet i Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm understøtter byernes kvaliteter som bosætningsbyer.
• Vi vil genoverveje anvendelsen af de uudnyttede, mindre arealer i bymidterne til rekreative formål, så borgerne får bedre adgang til grønne oaser tæt på deres boliger.

MÅL FOR AREALUDLÆG TIL BOLIGOMRÅDER

• Vi vil i planlægningen understøtte udviklingen i Ikast og Brande ved at udlægge tilstrækkelige nye erhvervsarealer og ved at gentænke eksisterende erhvervsarealer.
• Vi vil i planlægningen for Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm understøtte, at de eksisterende, funktionstømte erhvervsarealer omdannes til nyt erhverv eller anden anvendelse. Der vil blive udlagt nye arealer til erhvervsudvikling i Nørre Snede og Ejstrupholm efter behov, men ikke i Bording og Engesvang. Bording og Engesvang skal anvende de nye arealudlæg, der er i Pårup.
• Vi vil i planlægningen sikre, at aktiviteterne i erhvervsområderne kan foregå uden væsentlige miljøpåvirkninger. Aktiviteterne må ikke være til gene for rekreative eller boligmæssige anvendelser af de omkringliggende arealer. Det vil vi sikre ved f.eks. at anlægge grønne bælter eller bufferzoner som overgangsarealer til mindre miljøbelastende aktiviteter.

MÅL FOR AREALUDLÆG TIL OFFENTLIG OG PRIVAT SERVICE

• Vi vil sikre, at der i Ikast og Brande er de offentlige servicefunktioner, der er nødvendige for at understøtte byernes rolle som hovedby og centerby. Rådhuset fastholdes i Ikast og i Brande fastholdes en administrationsbygning.
• Vi vil arbejde for, at der i Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm er de offentlige servicefunktioner, der er nødvendige for at understøtte byernes rolle som lokalcenterbyer og bosætningsbyer. Hvis det kan gavne de fire byer, vil vi sammentænke den offentlige service på tværs af byerne, så vi kan udnytte byernes ressourcer bedst muligt.
• Vi vil samarbejde med borgerne ud fra princippet: "Du finder løsninger sammen med os".

Tryk her for at komme tilbage til forsiden

FORKLARING

Før man udlægger nye arealer til byformål, må man kigge på rummeligheden i de eksisterende og allerede planlagte byområder. Hvis der er uudnyttede arealer, som ikke vil blive taget i brug foreløbig, er det bedst at tage arealerne ud af kommuneplanen og lade dem overgå til et nyt formål.

Boligbyggeriet og salget af boliggrunde steg i perioden 2017-2020. Med udbruddet af pandemien COVID-19 skete der en voldsom udvikling i boligmarkedet, hvilket afspejlede sig i salget af boliggrunde til både åben-lavt og tæt-lavt boligbyggeri. Ikke siden de gode år før finanskrisen har der været et lignende salg af kommunale boliggrunde, hvilket blandt andet afspejler sig i, at der i eksempelvis Nørre-Snede – hvor der ikke var et eneste grundsalg i 2019 og blot et enkelt i både 2017 og 2018 – blev solgt fire grunde på få måneder. I Engesvang blev der solgt flere parcelhusgrunde i 2020 end i 2017, 2018 og 2019 tilsammen.

Det er svært at spå om udviklingen er midlertidig, og om der vil komme en kraftig afmatning på et tidspunkt, eller om det er en mere permanent tilstand for grundsalget. Ikast-Brande Kommune vil gerne være forberedt på, at grundsalget i kommuneplanperioden 2021-2033 bliver noget højere end i den forgangne periode. Derfor udlægger vi tilstrækkeligt boligareal i Ikast, Brande, Engesvang og Nørre-Snede. I Bording og Ejstrupholm er vurderingen, at der er uudnyttet boligareal nok til de kommende 12 år.

Ikast og Brande er udfordret af butikslukninger i bymidterne, derfor skal vi i den kommende tid kigge på, hvordan vi kan fastholde liv i bymidterne i de to største byer. Den planlægning, der regulerer udviklingen i bymidterne i Ikast og Brande, er tiden løbet fra. Der er brug for en ny, robust planlægning, der kan imødekomme de udfordringer, som bymidterne står overfor.

Kommuneplanen sikrer, at der er tilstrækkeligt areal til byformål, og at udnyttelsen af arealerne sker på en måde, så der ikke bliver inddraget unødige arealer. Når vi finder behov for at inddrage nye områder til byformål, er det vigtigt, at vi afvejer hensynet til de andre værdier i byernes opland, f.eks. natur og landskab, kulturhistoriske værdier, miljøbeskyttelse og landbrugsinteresser. Ikast-Brande kommune tilstræber at undgå konflikter mellem benyttelse af arealer og beskyttelses- og bevaringsinteresserne.

Vi er kendt for vores gode erhvervsklima og for vores internationalt favnende virksomheder, der især har rødder i tekstilindustrien og vindmølleindustrien. Det håber vi kan understøtte vores kommunes udvikling.

Selv om der sker en løbende reduktion af virksomhedernes miljøbelastning, er der stadig virksomhedskategorier, der stiller særlige beliggenhedskrav i forhold til f.eks. boligområder og grundvandsressourcer. Mange af kommunens virksomheder - især de transporttunge - har et særligt behov for nem adgang til det overordnede vejnet, herunder regionens motorvejsnet. Det er derfor vigtigt, at kommunen råder over tilstrækkelige erhvervsarealer med en god beliggenhed i forhold til det overordnede vejnet.

Alle nye arealudlæg til byformål, der ikke i forvejen ligger i byernes byzone, skal overgå til byzone i forbindelse med kommende lokalplanlægning. Byvækst skal foregå indefra og ud, så der altid er sammenhæng mellem eksisterende og nye byområder. 

Når vi planlægger byudvikling er det væsentligt at vurdere, om den planlagte fremtidige infrastruktur er tilstrækkelig. Det er hensigtsmæssigt at placere de arealer, der skaber mest trafik, for eksempel detailhandel, erhverv med mange ansatte og tæt bebyggelse, hvor der f.eks. er er mulighed for at benytte kollektiv trafik.

Bysamarbejde

Vi vil bruge den næste planperiode på at styrke bysamarbejdet og fremme fælles initiativer. Hvis byerne samarbejder, kan vi ofte udnytte ressourcerne bedre og opnå en synergieffekt. Vi kan sammentænke byernes funktioner som f.eks. kultur- og fritidsaktiviteter, og vi kan måske forbinde rekreative arealer.

Vi kan også sammentænke funktioner ud over kommunegrænsen. Den korte afstand mellem Herning og Ikast kan vi udnytte meget mere i den kommende planperiode. Vi ser flere muligheder for at samarbejde om f.eks. fritids- og kulturprojekter samt uddannelsesprojekter.

Nye arealudlæg i byerne

I overensstemmelse med det fastlagte bymønsters rollefordeling mellem byerne, skal de væsentligste fremtidige udlæg af arealer til byformål, herunder boligarealer og erhvervsarealer, finde sted i hovedbyen Ikast og i centerbyen Brande.

Vores byplanlægning for Ikast og Brande skal bl.a. sikre, at der bliver bedre mulighed for at etablere attraktive og centralt beliggende boliger. Det vil vi gøre ved bl.a. at arbejde med en fortætning af bymidterne. Vi vil også arbejde for, at boligudbuddet i de to byer har en stor variation, så udbuddet kan tilgodese alle befolkningsgrupper.

Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm er mindre byer med lokalcenterfunktion. Byerne har fælles træk, men de har også individuelle kvaliteter og styrker. Byerne har mange kvaliteter som bosætningsbyer, ikke mindst på grund af deres nærhed til rekreative arealer og natur. Derfor skal boligudbuddet i Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm understøtte byernes kvaliteter som bosætningsbyer. I Ikast-Brande Kommuneplan 2021-2033 udlægger vi kun nye arealer til boligformål i Engesvang og Nørre Snede. Der er ikke behov for nye boligarealer i Bording og Ejstrupholm.

Vores byplanlægning i Ikast og Brande skal være på forkant med erhvervsudviklingen, så vi altid kan komme erhvervslivet i møde med ledige erhvervsarealer. Vi vurderer, at der er erhvervsarealer nok i Brande, Nørre Snede og Ejstrupholm til en ny planperiode. Hvis der bliver behov for nye arealudlæg til erhvervsudvikling, følger vi op med ny planlægning. I Bording og Engesvang har vi heller ikke behov for nye erhvervsarealer, da vi i stedet kan henvise til uudnyttede arealudlæg i Pårup. Pårup er i forbindelse med fastsættelse af bymønsteret udpeget som landsby med erhvervscenterfunktion. Det er vurderet, at der heller ikke vil være et behov for at udlægge nye erhvervsarealer i Pårup.

Fordi vores byer blev ramt af den økonomiske krise i en årrække, ser vi stadig en uudnyttet rummelighed i kommuneplanen i forhold til erhvervsarealer. Vi ser dog lysere tider i møde nu. Vi vurderer – på baggrund af konkrete ansøgninger og stigningen i salget af boliggrunde i forbindelse med COVID-19 - et behov for at udlægge i alt ca. 49,8 ha nye boligarealer og ca. 38 ha nye erhvervsarealer i Ikast-Brande kommuneplan 2021-2033. De boligområder og erhvervsområder, som er udlagt på baggrund af en ændret anvendelse af eksisterende arealer er talt med. Derudover udlægges 16,4 ha til boligområde i Brande i forbindelse med en tidligere omfordeling af areal til boligområde, mens der udlægges 1,2 ha til udvidelse af et eksisterende detailhandelsområde, som blev vurderet til at være nødvendigt i forbindelse med en separat detailhandelsredegørelse.

Samtidig udlægges arealerne i forbindelse med etablering af større byområder, hvor der enten er ved at blive anlagt en god infrastruktur, eller hvor stærke forbindelser og services kan ind tænkes fra starten.

Vi vil sammentænke den offentlige service på tværs af byerne, hvis det kan gavne de fire lokalcenterbyer: Bording, Engesvang, Nørre Snede og Ejstrupholm. På den måde kan vi udnytte ressourcerne bedre og opnå en bedre service. Ikast er hovedbyen i kommunen, derfor fastholder vi rådhuset i Ikast, men administrationsbygningen i Nørre Snede bliver formentligt lukket inden for en årrække.

Nye arealudlæg i Ikast
I Ikast udlægger vi i Kommuneplan 2021 tre nye arealer til boligformål:

• ca. 6,8 ha til et nyt boligområde vest for Ilskovvej ved bydelen Tulstrup, i den nordvestlige del af Ikast
• ca. 7,7 ha til et nyt boligområde i forbindelse med forlængelsen af O. Vestergaard Poulsens Allé
• ca. 18 ha til udvidelse af et uudnyttet boligområde ved Overgårdsvej.

Vi forventer at lokalplanlægge for de to første boligområder, så snart Ikast-Brande Kommuneplan er endeligt vedtaget.

Tre eksisterende rammer til boligformål tages enten ud af kommuneplanen eller reduceres. Rammeområde nr. 1.B2.7, der er på ca. 2 ha og ligger ved Edith Rodes Vej, ændrer anvendelse til rekreative formål, fordi arealet er blevet fredskov. Rammeområderne nr. 1.B1.26 og nr. 1.B1.36 ved Søndergårdsvej reduceres med henholdsvis ca. 2,3 ha og ca. 2,8 ha pga. udfordringer med støj fra erhverv og motorvej. Arealet, der tages ud af rammeområde nr. 1.B1.36, ændrer anvendelse til rekreative formål. 

To eksisterende erhvervsarealer ved hhv. Ikast Rideklub og Nygade får en ny anvendelse til henholdsvis rekreativt formål og teknisk anlæg. Erhvervsområdet i rammeområde nr. 1.E3.12, der løber langs motorvejen i den vestlige del af Ikast, bliver udvidet med ca. 5 ha mod vest.

I alt er der inddraget ca. 40,1 ha uplanlagt landzonejord til byformål (ca. 32,1 ha til boligområde og 5 ha til erhvervsområder). Der er i alt taget ca. 7,1 ha uudnyttet boligareal og ca. 8 ha uudnyttet erhvervsareal ud af kommuneplanen i Ikast. 

Nye arealudlæg i Brande 

I den netop overståede kommuneplanperiode vedtog Ikast-Brande Kommune en strukturplan for Naturbydelen Brande Syd. I forlængelse heraf er der i Kommuneplan 2021 udlagt et nyt boligområde på ca. 9 ha sydøst for Enkehøj og et boligområde ved Nordlundvej på ca. 16,4 ha. Rummeligheden til arealet ved Nordlundvej er fundet ved en omfordeling af boligareal i Brande, der er beskrevet i kommuneplantillæg nr. 34 til Ikast-Brande Kommuneplan 2017-2029. Det er vurderet, at der ikke er behov for yderligere arealudlæg til boliger i den kommende planperiode. 

Nord for Brande ved Frihedevej udlægges et areal på ca. 30 ha til virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Området ligger tæt ved motorvejen, uden for områder med særlige drikkevandsinteresser og med god afstand til nærmeste byområde. Der er ligeledes ingen naturinteresser inden for arealet. Der er allerede anlagt cykelsti fra Brande ud til området, ligesom der er busforbindelse.

Der er i alt inddraget ca. 55,4 ha uplanlagt landzonejord til byformål (ca. 25,4 ha til boligområde og ca. 30 ha til erhvervsområdet til virksomheder med særlige beliggenhedskrav) i Brande.

Ved Brande reducerer vi udlagte, rekreative områder i landzone med 74 ha. Det sker med baggrund i, at områderne både i dag og i fremtiden ikke er tiltænkt et rekreativt formål, men i stedet konkret anvendes til landbrugsformål. Samtidig udvider vi detailhandelsområdet ved Vestergårdsvej med 1,2 ha, på baggrund af detailhandelsredegørelsen for udvidelsen af området.

Nye arealudlæg i Engesvang
Ikast-Brande Kommune oplever en stor efterspørgsel på byggegrunde i Engesvang. Det drejer sig både om åben-lavt og tæt-lavt boligbyggeri. Af den årsag udvides rammeområde 3.B1.5 ved Kragelundvej med omtrent 2,2 ha mod nordvest.

Der inddrages derfor 2,2 ha uplanlagt landzonejord til byformål i Engesvang, alene til boligområde. 

Nye arealudlæg i Nørre Snede 
I Nørre-Snede udlægger vi et areal på ca. 6,5 ha ved Teglværksvej lige nord for omfartsvejen til et boligområde med fokus på bæredygtighed og med mulighed for bl.a. at etablere ”tiny houses”. Rammeområde nr. 18.B1.5 ved Kildevænget bliver reduceret med omtrent 1,7 ha. Arealet er omfattet af en fortidsmindebeskyttelseslinje og er derfor ikke egnet til boligformål. Arealet inddrages i stedet i rammeområde nr. 18.R1.1 som er et rekreativt område.

Der inddrages således 6,5 ha uplanlagt landzonejord til byformål i Nørre Snede, det hele til boligområde. Der er i alt udtaget ca. 1,7 ha uudnyttet boligareal af kommuneplanen. 

Der er fastsat rammebestemmelser for den efterfølgende lokalplanlægning for de udlagte byområder. Rammebestemmelserne for de enkelte områder fremgår af kommuneplanens rammedel.

Klik på linket her for at se kommuneplanrammer: Tryk her for at se rammer

Tryk her for at se retningslinjer og mål for byvækstarealer i byzone

Tryk her for at se retningslinjer og mål for landsbyer og mindre bebyggelser

Tryk her for at se retningslinjer og mål for detailhandel

Tryk her for at komme tilbage til forsiden